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三中全会带来楼市五大看点

发布时间:2021-01-08 02:49:27 阅读: 来源:充气袋厂家

本次三中全会虽然没有直接提到“房地产调控”,但其中很多内容将会对未来楼市产生深远影响,比如市场的决定性作用的提法,或者土地改革、城镇化等等,都会决定未来房地产市场的走向。

文/本刊记者 甄爱军

11月16日,《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)正式公布。《决定》中并未直接提到“房地产调控”,但毋庸置疑的是,《决定》中很多内容,将会对未来楼市发展的趋势产生巨大的影响。

综合来看,本次三中全会强调“市场决定性”,对此行业人士预计未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式,根据城市特性区别对待,并加快探索房地产发展长效机制的建立。当然,在长效机制成熟前,为保证楼市稳定,现行调控手段仍将继续实行。

那么,《决定》中的哪些内容会对房地产市场产生影响?下面就此进行梳理。

【看点一】市场的决定性作用

《决定》内容:完善主要由市场决定价格的机制。凡是能由市场形成价格的都交给市场,政府不进行不当干预。

【专家解读】万达董事长王健林表示,十八届三中全会公报没有再提“地产调控”就是一个进步,说明未来会加强市场的决定性作用,弱化调控,政府抓保障,市场做商品房。

华东师范大学东方房地产学院常务副院长、商学院房地产系主任华伟表示,《决定》强调市场的决定性作用,表明未来房地产市场的游戏规则会稳定,相对应的则是房地产市场的外部发展环境也会趋于稳定,那么这意味着未来政府对房地产市场的行政干预会大大降低。

专家表示,在市场占主导地位的前提下,政府将会发挥自己的职能,即完善保障性住房的供应。而商品房的价格则完全交给市场来进行调节。在这种情况下,市场会决定房价的走势,也会使其往理性的方向发展。

【看点二】土地改革

《决定》内容:建立城乡统一建设用地市场,要进行土地改革。建立城乡统一的建设用地市场,就是要打破土地二元结构,实现农地入市流转。

【专家解读】此举的长远影响为增加建设用地规模,增加房地产市场供应。但专家同时指出,如果只是寄希望于增加供应,显然对土地改革是“误读”。

华伟分析指出,土地改革是放在城镇化这一大盘棋里综合考量的。公告已经明确提到,要“赋予农民更多财产权利”,就是要赋予农民更多对土地的处置权、抵押权、转让权。也就是说,要让农民手里的土地变成资产,让他们能够通过流转这种方式,盘活土地资产。在这种情况下,新城镇化方能“跃然纸上”。通过土地流转,农民手里有了进城的资本,同时加上自己在城里就业的收入,以及社保、子女就读、医疗、养老等其他方面也有了保障,这样城镇化也就顺理成章地得以持续下去。而在这过程中,内外需并举的格局,将使得中国经济的发展得以继续维持健康发展态势。

【看点三】城镇化

《决定》内容:推进以人为核心的城镇化,推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展,促进城镇化和新农村建设协调推进。

【专家解读】城镇化其实与房地产市场的发展有着极大的关联度。

中原地产有关人士指出,随着城镇化的发展,以农民工为主体的流动人口占我国各大城市的常住人口比重逐年增加。日渐开放的户籍政策无疑将推升城市对外来人口的吸纳能力,从制度上促进城乡人员和资源流动,进而促进城乡一体化进程。

《决定》中提到:全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。这决定了未来发展的城镇化的总体思路。据此,中原地产指出,未来将会大力发展紧凑城市群,即在特定的区域范围内云集相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市,以一个或两个特大城市为中心,依托一定的自然环境和交通条件,城市之间的内在联系不断加强,共同构成一个相对完整的城市“集合体”,比如长三角城市群、江淮城市群、长江中游城市群等。

城镇化对房地产市场的影响是正向的。而根据中央规划,城镇化的重点在三、四线城市,因此可以预见,未来三、四线城市的房地产市场的热度还会继续得以维持。相反,一线城市如北京、上海、广州、深圳等,由于要控制人口规模,房价上涨动力反而会减弱。

【看点四】房地产税

《决定》内容:加快房地产税立法并适时推进改革。

【专家解读】房地产税的提出,被视为一揽子财税改革的一部分。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析指出,《决定》并没提到“房产税”,而是换成了“房地产税”,这意味着有两种可能:一是指代整个房地产税收体系;二是将“房产税”换一种概念。正如在2003~2009年间一直说的是物业税,而在2010年转而只提房产税。

房地产税的推出,表明我国楼市调控不再搞“一刀切”。专家分析指出,通过针对销售、保有、转让等各个环节征收税收,地方政府可以根据中央政府给出的调控原则,结合本地实际情况来进行灵活调整。而并不需要像现在这样,统一实行“限购”、“限贷”调控政策。

【看点五】住房保障

《决定》内容:健全符合国情的住房保障和供应体系。

【专家解读】住房供应将建立“双轨制”。

此前,房地产市场由于并未真正落实住房保障和供应体系,使得所有的市场需求全部由市场解决,进而导致房价飞涨、供应失衡,而遭受各方诟病。目前国家已经在开始重视住房保障和供应体系的建立,实行住房供应的“双轨制”,建立市场配置和政府保障相结合的住房保障制度,这无疑是值得肯定的。

在今年10月份中央政治局集体学习中,便明确“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针,并明确“十二五”期间,住房保障覆盖率达到20%。住房保障类型不仅仅只包括廉租房、公租房两种,未来经济适用房也有望纳入其中统一管理。

住房供应“双轨制”的建立,也将会极大丰富楼市调控的思路。在中低收入者居住权利得到保障之后,调控的思路和主体都会随之发生改变,调控的着眼点将不会只是落在房价上。

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